ipfs矿机（www.ipfs8.vip）：偏见 | 上交所数据里地产“红线”

看法地产网 “三道红线”对房企的影响，或许远远大于市场的想象。

克日，由于上交所在公司债券2020年年度讲述披露事情中正式引入了直通车制度等多种因素，上交所在官网上披露一组数据，涉及公司债券刊行人营业收入、债务结构、谋划性现金流等多方面的数据。

最值得注重的是，上交所重点披露的一组数据显示，2020年受宽松融资环境影响，刊行人筹资流动现金净流入6.53万亿元，同比上升53.30%，其中都会建设类企业筹资流动显著改善，较上年上升37.13%。

事实上，2020年为应对疫情打击，央行加大了逆周期调治力度，三次降低存款准备金率，释放了1.75万亿元耐久资金。

价钱上，央行还多次下调政策利率，指导市场利率下调，尤其是下调了超额准备金利率。

因此，即便海内没有接纳类似美国无限QE的计谋，亦能让海内债券刊行人更容易在市场中找到钱。

但于房地产行业而言，待遇却是天差地别。

红线

上交所披露的数据中，房地产是被重点提及的行业。

除了平均收入较上年上升11.95%、杠杆水平与去年相当，资产欠债率平均约75%之外，有关融资的一组数据引人关注：受“三道红线”等行业政策影响，筹资流动显著缩短，筹资流动现金流较上年大幅下滑94.43%。

94.43%，险些相当于房地产企业已经失去了筹资渠道而来的现金流作为增量资金泉源。

据看法地产新媒体领会，在A股典型上市房地产企业中，如“招保万金”，在2020年筹资流动发生的现金流量净额仅金地一家为正流入，达117.22亿元，其他万科流出325.04亿元、保利流出18.78亿元、招商流出78.94亿元。

现实上，2020年对房地产行业而言，以年中为界，可谓冰火两重天。

有讲述指出，一季度因疫情影响，以定金、预收款为代表的其他资金渠道占比下滑，房企通过提升海内贷款、自筹资金融资规模及占比来填补资金缺口。

叠加资金宽松的环境，让房地产行业整体融资水平有所提升。

据华泰证券(601688,股吧)统计重点考察企业数据显示，2020年上半年，整体房企筹资流动现金流净额1954亿元，同比增添118%；龙头、中型、小型房企筹资净额划分为631亿、1037亿、287亿元，同比增添113%、110%、165%。

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数据足见上半年资金对房地产行业的宽容，但随着2020年三季度“三道红线”政策试点等等，中央及地目的对房地产调控政策的升级，为房地产融资来了个急刹车。

融资上的急刹车也并非没有利益，相比于2019年终，不少房企在2020年终实现了降档。

据华泰证�槐ǜ妫�有12家房企实现新增1项达标指标。其中，中国金茂、佳源团体、世茂房地产、越秀地产、龙光团体转为绿档，荣盛生长(002146,股吧)、中梁控股、阳光城(000671,股吧)、雅居乐、金科团体由橙档转为黄档，中南置地、首开股份(600376,股吧)由红档转入橙档。

更有如融创中国、新力地产、融信团体、佳兆业、融侨团体等实现新增两项达标；金辉团体新增3项达标指标，由红档转为绿档等。

降档

“三道红线”出台，改写了房地产行业的生长规则。

万科称该制度影响并不亚于昔时的土地招拍挂制度，依赖高杠杆、高欠债、高库存实现高增进的模式难以为继。

招商蛇口董秘刘宁在接受看法地产新媒体采访时亦示意“三道红线”政策真正影响的是销售及拿地，拿地需动用自有资金，销售及回款又约束未来的拿地规模。

背后隐藏的是融资逻辑改变。

即已往几年，销售规模或者行业排名对房企融资有重大影响，这也是已往一段时间房企唯规模论的主要缘故原由。但随着融资政策转变，行业排名不再是唯一，存在财政杠杆过高、资金存在违约、财政报表有“注水”嫌疑的房企，将延续面临融资环境的恶化。

从2020年7月最先，房地产事情座谈会示意要实行好房地产金融审慎治理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；到2020年8月住建部、央行增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，对重点房地产企业举行资金监测和融资治理。

再到2020年9月银保监会示意将继续开展30多个重点都会房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财政肩负过重房企的过分授信等查处力度；以及小额贷款公司贷款不得用于房地产市场违规融资等。

直至2020年10月，银保监会要求继续严控房地产信托规模，严禁通过种种形式变相突破羁系要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道；12月对银行业金融机构房地产贷款占比和小我私人住房贷款占比作出划定等。

房地产行业融资羁系越来越严、条款亦越来越多，房企债权类融资如传统项目融资（并购贷、开发贷、土地前融）、短期过桥（信用贷款）、承债式资产包、限制性资产打包出售（被羁系资金、应收款）、产业地产未来收益权质押、境外融资（美元债、境外银团融资）、果然市场尺度化融资（信用债、可转债）基本被纳入羁系。

严酷的羁系，让房地产企业不得不将生长依赖于谋划杠杆。甚至为了能让“三道红线”指标达标，纷纷接纳分拆上市、增发、引入战投等股权类融资，从而实现欠债下降目的。

现在，上交所披露的房地产企业筹资流动现金流较上年大幅下滑94.43%，亦能看出房企面临的“红线”挑战。

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